主题：【丁丁独家】从镇海新城近期四宗地块出让，分析镇海楼市走向

上图：镇海新城核心区ZH07-05-01地块，由中梁地产（注意：不是中粮）以楼面价4960元/平、总价约5.13亿元、溢价率55%夺得，成为2016年镇海区收官地王。项目定名：中梁首府！

上图：

镇海新城南区（庄市街道）ZH06-02-25地块，住宅用地，被万科以总价5.08亿元拍下，溢价率218.39%，楼面价8310元/平方米；ZH06-02-29地块，住宅用地，同是被万科拍得，其总价3.54亿元，溢价率207%，楼面价9220元/平方米。

上图：镇海新城核心区ZH07-07-06-01、04地块，住宅+医卫慈善，由东渡集团竞得，楼面价6747元/平，总价7.28亿，溢价率93%！

上图：镇海新城核心区ZH07-07-06-02地块，商服用地，被一自然人以楼面价2220元/平竞得，总价为2375.2224万元。

@镇海楼市走向解读：

从镇海新城南/北两区的出让楼面价看，南片区依托“万科广场+未来三官堂大桥”+“已通行地跌”+“高教园区”优势，楼面价高出北片区50%左右，即以目前万科城精装修新房成交价普遍1.5-1.6万元，以及吾悦广场、玫瑰湾、保亿·风景御园等普遍8800-11000元看，基本地价的差距，也反映在楼面价的差距上，也就是最终的成品房售价上。

南片区的万科广场开业，加上16年全国楼市普涨，包括宁波，特别是东部新城，涨幅超过30%左右，以至于一江之隔的北岸，由于房价差异较大（万科城当时1.3万元/平，东部新城例如泊璟廷精装3万+，保利印江南毛坯2.8万+），导致部分东部新城工作，或者往来于常洪隧道的人群，选择落实镇海新城南片区。

以目前镇海核心区（即骆驼片区）二手房成交看，绿城桂花园成交价基本在1万元左右，保利城在1.2万元左右，一方面由于骆驼老街拆迁改造，推动了当地几个楼盘的去化，最大的收益者莫过于吾悦广场和玫瑰湾，而保亿·风景御园由于定价高于这两盘，多少错过了征迁户的选择。同样受到影响的还有保利城，其因“保利商业广场”未按时推进，区里将其封盘，导致很多消费者签了订单交了定金，至今还在等待解封，其之前已经入住的业务，也因此没办法购买车位。

按计划，新城核心区（北区）的吾悦广场会在17年11月交付，新城尚志中学（初中公立）和赫威斯学校（私立高中）也会在17年底投入使用，包括安置房在16年的交付，从而推进新城北区的人口密度和虹吸效应。

植物园的二期，因为资金问题，推进速度必然会慢于一期，随着北区的永和、永乐、西大河南部延伸等重要新路的架设，区政府南侧的架构格局开始显现。按照目前得知的小道消息，地跌3号线走线调整，将可能穿过保利城、吾悦广场这一带，若成型，北片区的房价，以目前看，依然处于相对低位。

中梁在16年拿的这块地，以目前的宣传攻势看，基本定位在毛坯，售价在1.2万元左右（其有叠墅部分，按照保利城三期叠墅的二手房报价1.4万均价看，中梁估计会保持同样的价格水平）。

因17年信贷收紧，资金面趋紧，加速房产税出台的不确定性，楼市的走向的确不好判定。只是以个人之见，若是置业安家为主，镇海新城北片区的价格目前不可多得，若以投资为主，则选择面需要谨慎，宁波市17年重点提出的“西海曙”姚江新城到可考虑（只是以目前那片区域的1.5万单价，风险尚在）。若有一定购买力，万科城较为完善的现有配套，也值得选择。

楼市有风险，投资需谨慎！

镇海新城的发展有目共睹，

希望城市建设越来越好！

家园越来越美！

生活品质越来越高！

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